Bauen Sie ein Einfamilienhaus: 2.500 Quadratmeter, Mittelstandmaterialien, Grundfundament, voller Keller, Geräte und komplette Veredelung. Wenn solche Bündnisse erzwungen werden, können Sie nicht von der Immobilie wegziehen und sowohl das Haupthaus als auch die ADU vermieten, noch können Sie die Immobilie an einen abwesenden Vermieter verkaufen, der dasselbe beabsichtigt. Sie müssen auf dem Grundstück bleiben und entweder in der ADU oder im Haupthaus wohnen, bis Sie an eine andere Person oder Familie mit den gleichen Plänen verkaufen. Wie viel kosten ADUs für den Build? Laut Brown und Palmieris Bericht betragen die durchschnittlichen Kosten für den Bau einer angeschlossenen ADU in Portland etwas mehr als 75 Dollar pro Quadratmeter. Das sind 37.500 US-Dollar für einen 500-Quadratmeter-Raum und 75.000 US-Dollar für eine 1.000-Quadratmeter-Einheit. Die Kosten für freistehende ADUs sind ungefähr doppelt so hoch: knapp 150 USD pro Quadratmeter oder etwa 150.000 USD für eine Einheit mit einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Das Hinzufügen einer ADU ist eine große Investition. Nach Angaben des Oregon Department of Environmental Quality belaufen sich die durchschnittlichen Kosten für den Bau einer freistehenden ADU in Portland, Oregon, auf etwa 90.000 US-Dollar. Die durchschnittlichen Kosten für den Bau einer angeschlossenen ADU sind billiger – zwischen 40.000 und 50.000 US-Dollar. Dennoch, das ist sicherlich mehr als fast jedes andere gemeinsame Hausverbesserungsprojekt, sparen High-End-Küche oder Bad Umbauten. Ein weiterer Faktor, der sich auf Ihre Kosten für den Bau eines Einfamilienhauses auswirkt, ist die Qualität der Einrichtung, die Sie wählen.

Ein einfaches 2.000 Quadratmeter großes Haus mit einfachen Möbeln wird viel billiger zu bauen sein als ein 3.000 Quadratmeter großes Luxushaus mit den besten Möbeln. Wie Tuomi es 2016 ausdrückte: “Nebeneinnahmen sind die erste Art von niedrig hängenden Früchten.” “Was für Mieter und Kommunen wirklich gefährlich ist, ist die vollständige Integration von Wohnraum in die Finanzmärkte”, sagt Maya Abood, die ihre Diplomstudie am Massachusetts Institute of Technology über die Einfamilienvermietungsbranche geschrieben hat. “Aufgrund der Struktur unserer Finanzmärkte erwarten die Aktionäre immer höhere Renditen. All dies erzeugt so viel Druck auf die Unternehmen, dass, selbst wenn sie das Richtige tun wollten, was es nicht gibt, all die Verstrickungen zu einem Anreiz führen, nicht in Wartung zu investieren, alle Kosten auf die Mieter abzutragen, die Mieten ständig zu erhöhen. Selbst kleine, winzige Nickel-und-Diming, wenn es in Ihrem gesamten Portfolio getan wird, wie kleine Gebühren hier und da – Sie können diese modellieren, können Sie diese vorhersagen. Und dann kann das eine riesige Einnahmequelle sein.” Als die Kreditvergabe nach der Finanzkrise knapp war, haben die von Blackstone geführten Acquiring-Firmen einen Weg gefunden, mehr davon zu generieren, indem sie ein neues Finanzinstrument schufen: eine Verbriefung von Einfamilienhäusern, die eine Mischung aus hypothekenbesicherten Wertpapieren für Wohnimmobilien war, die durch Eigenheimwerte besichert waren, und gewerblichen Immobilien-gesicherten Wertpapieren, die durch erwartete Mieteinnahmen besichert waren. Im Jahr 2013, ein Jahr nach dem Erwerb von Ellingwoods Haus, verbriefte Blackstone es Invitation Homes das erste Bündel von Einfamilienhäusern – 3.200 davon für 75 Prozent ihres geschätzten Wertes: 479 Millionen US-Dollar. Diejenigen, die diese Anleihen kauften, erhielten 3 bis 5 Prozent monatliche Zinsen, bis ihr Kapital zurückgegeben wurde (in der Regel in fünf Jahren). Blackstone steckte einen Teil dieser 479 Millionen Dollar in die Rückzahlung der kurzfristigen Kreditlinien, die es für den Kauf der Häuser aufnahm. Da der Wert des Portfolios von Häusern seit ihrem Erwerb gestiegen war, konnte Blackstone einen Großteil der Differenz als Bargeld extrahieren und mehr Häuser kaufen. Blackstone begab sechs Monate später ein zweites Anleihepaket in Höhe von fast 1 Milliarde US-Dollar. Andere REITs wie Colony American Homes begannen schnell, das gleiche zu tun und rollten Häuser wie Ellingwoods in eine Verbriefung im Wert von 486 Millionen DOLLAR.

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